Zöld Otthon Program (ZOP) – kérdések és válaszok

A Zöld Hitel maximális összege 70 millió Ft, amely magában foglalja az OTK (Otthonteremtési kamattámogatás) összegét is. Tehát amennyiben pont 70M Ft-ra van szükséged és 3 gyermeked van, akkor a 15 millió Ft összegű 0%-os OTK mellett már csak 55M Ft zöld hitelt vehetsz fel.

A zöld hitel egyik feltétele, hogy legalább tíz évig nem költözhetsz ki belőle, nem viheted át másik ingatlanra a zop hitelt, tehát nem adhatod el az ingatlant, nem adhatod bérbe és semmilyen más módon nem hasznosíthatod. Tíz évig életvitelszerűen benne kell élned, bármi is történjék. (Megj.: ez az a pont, ahol sokan inkább a piaci kamatozású hitelek felé fordulnak, hiszen tíz év nagyon hosszú időtáv ilyen szigorú szabályok szerinti elköteleződéshez.) Tehát ha elköltözöl, akkor szankciókkal kell számolnod, ezt egy későbbi pontban ismertetem részletesen.

Nem viheted át, mint pl. a CSOK-ot. A támogatás az ingatlanhoz van kötve, így elidegenítési tilalmat tesznek rá tíz évig. Ez akkor is igaz, ha ennél rövidebb futamidőre veszed fel a hitelt.

Ha a feltételek nem teljesülnek vagy megszeged azokat, akkor kétféle retorióra számíthatsz:

1. Büntető kamat, melyet az MNB a pénzintézettel szemben érvényesít, ők pedig jogosultak áthárítani rád. Ennek a mértéke az eredetileg felvett zop hitelre vetítve a mindenkori jegybanki alapkamat kétszerese. Tehát egy 50M Ft-os hitel esetében, a jelenlegi (2,1%-os) alapkamattal kalkulálva évente 2,1M Ft-ot kell fizetned. Ha hét év múlva kiköltözöl az ingatlanból és ez kiderül, akkor 14,7M Ft büntetést kaphatsz.
2. A hitel átárazódik. Attól függően, hogy melyik feltételt nem teljesítetted és igénybe vetted-e a ZOP kamattámogatást, tehát a 0%-os OTK hitelt is, több lehetőséggel is számolnod kell. Nézzük ezeket sorjában:

Ha csak a "sima" 2,5%-os zöld hitelt vetted fel, akkor a szerződéses feltételek nem teljesítése esetén a hitel átárazódik piaci kamatozású hitellé. Ez lehet 10 éves kamatperiódusú vagy fix kamatozású hitel is. A mértéke is ettől függ. Változó kamatozás esetén az MNB oldalán elérhető kamatváltoztatási mutatóval számolt kamat, melynek alapja az aktuális ÁKK 3,5%-kal növelt mértéke. Ez pénzintézetenként eltérő, mert mindenki más kamatváltoztatási mutatót tesz közzé. De a nagy zöld bank esetében ÁKK*1,25 + 3,5%-kal számolhatsz, ami mai kamatszinteken 8,66%-os maximális kamatot is jelenthet átárazódás esetén. Ez jóval a piaci kamatok felett van, ezért különösen érdemes tudatában lenni, mely esetekben árazódhat át a zöld hitel.

Akkor árazódik át a hitel, ha

• az adós a szerződésben vállalt kötelezettségeinek bármelyikét megszegi,
• nem teljesül az adósra, adóstársra, hitelcélra, hitel felhasználására előírt ZOP feltételek (pl. nem költözöl be, iiköltözöl, bérbeadod, stb.)
• a hitellel 120 napot meghaladó késedelembe esel,
• a bank a kölcsönt felmondja.

Ha a ZOP mellé 0%-os kamattámogatott kölcsönt is felveszel (2 gyermekre 10M, 3 gyermekre 15M Ft-ot lehet), akkor egy kicsit változik a képlet és három külön esetben is meg kell vizsgálni a nem teljesülés következményeit.

• Ha a CSOK feltételei nem teljesülnek (pl. a vállalt gyermekek nem születnek meg), akkor a 0%-os kamat helyett a hitel átárazódik a normál 2,5%-os zop kamatra.
• Ha a zöld hitel feltételei nem teljesülnek, akkor a "CSOK hitel" 3%-ossá válik, mint egyéb esetekben is, amikor nem ZOP-pal vennéd fel, a zop hitelrész azonban piaci kamatozásúvá válik.
• Ha a CSOK feltételei sem teljesülnek, akkor pedig az egész hitel piaci kamatozásúvá válik.

Ez egy jó kérdés és nincs rá egyértelmű válasz. Nyilván abban az esetben, ha a lakcímkártyádon is változik a címed, akkor a rendszerekben hamar összeérhetnek az információk, de ha papíron még ott laksz, akkor ez egy érdekes kérdés. Sem az MNB-nek, sem egyéb hatóságnak, de főleg a pénzintézetnek nincs kapacitása az ellenőrzésekre. Utóbbinak ráadásul nem is érdeke, hogy ellenőrizgessen, így ők nem is fognak. Hogy feláll-e erre valamilyen "akciócsoport" valamelyik állami hatóságnál, arról nincs információm. Mindenesetre, ha trükközni akarsz, jól gondold meg, mert komoly büntetés lehet a vége. Ld. előző pont.

Nem. A zöld hitel nincs családhoz vagy gyermekhez kötve. Egyedül az ingatlannak - és banki oldalról természetesen a jövedelmednek - kell megfelelnie az előírásokank.

Nem. A BB-s besorolás elérése elé 100kkWh/m2/év primer energiaigény van támasztva, de a zöld hitel ennél szigorúbb a maga 90kWh/m2/év energiaigényével. 2022-től minden újonnan átadott ingatlannak BB-s besorolásúnak kell lennie, de zöld hitelt nem kahatsz, csak a szigorúbb előírások betartása mellett.

Erre nincsenek pontos számítások. Annyi látható, hogy az átlagos hitelösszegek magasabbak, mint a nem zöld hiteleknél. Ennek a fő oka a zöld ingatlanok magasabb árában keresendő, amit amúgy könnyebben ki is fizetnek a vásárlók, lévén a rezsin és a kamatkedvezményen megspórolják a magasabb hitelösszeg költségeit. Ha 50M Ft-os átlagos hitelösszeggel kalkulálunk, akkor 4.000 hitel után kimerül a 200mrd Ft-os keretösszeg. Tavaly (2020-ban) összesen annyi építési engedélyt adtak ki, amennyit 2021-ben januártól szeptemberig. Ez a szám folyamatosan nő, tehát nem kizárt, hogy jövőre 30ezer felett lesz az átadott lakások száma. Ha ennek csak az egynegyede zöld, akkor a keret nagyjából 7 hónap alatt fog kimerülni. De ez nyilván egy nagyon durva becslés. Mindenesetre arra készülj, hogy nincs sok időd, ha erre pályázol és érdemes olyan bankban beadnod, ahol az esetleges piaci hitelt is jó kondíciókkal kapod meg. Vagy eleve piaci kamatozású hitelt kérni, ezzel a biztosra menni.

A zöld hitel és a hozzá kapcsolódó OTK is a futamidő végéig fix kamatozású.

Az ingalannak meg kell felenie a legfeljebb 90kWh/m2/év primer energiaigények, neked pedig a jövedelem és életkori (az adott banknál hány éves lehetsz a hitel lejáratakor) elvárásoknak. Ezen kívül nincs más feltétel.

Nem, a zöld hitel csak új ingatlan vásárlására vagy építésére adható, így a már tulajdonodban és birtokodban lévő ingatlana nem igényelhető.

"Sima" zop hitelnél 15, ill. 25 nap határideje van a banknak vásárlás, ill. építési hitel bírálatára az értékbecslés rendelkezésre állásától számítva. Ugyanez a zop csok hitelnél 20, ill. 40 nap. A folyósítási feltételek esetén pedig 2 napos határidővel ki kell folyósítani a hitelösszeget.

A hitelösszeg szerződéskötés után egyösszegű lehívás esetén 3 évig, szakaszos lehívás esetén 4 évig tartható rendelkezésre, de ez utóbbi esetben is az első lehívásnak meg kell történnie 3 éven belül.

Akkor, ha azt gazdálkodó szervezet természetes személy részére való értékesítés céljára építi vagy építteti, és amelyet első ízben, természetes személy részére értékesítenek.

Igen! De csak akkor, ha a lakással azonos helyrajzi számon vagy többlakásos épület esetén azonos épületben találhatóak.

Igen, természetesen. Felvehettek CSOK-ot is vagy falusi CSOK-ot, babaváró kölcsönt (2022-től ráadásul a babaváró kölcsön teljes összege beszámítható önerőként). Élhettek az ÁFA visszatérítéssel és az illeték kedvezménnyel is.

Igen, de nem mindegyik banknál él ez a lehetőség, van ahol egy ügyletben maximálisan két szereplő vehet részt.

Természetesen. A támogatásnak nem feltétele sem a család, sem a gyermek. Ha az ingatlan megfelel az előírásoknak és Te is átmész a jövedelemvizsgáaton, akkor megkaphatod a hitelt. Ez nem az ún. családtámogatási rendszer része, hanem az MNB Növekedési Hitelprogramjának (NHP) egyik eleme.

A folyósítási jutalék legfeljebb a hitelösszeg 0,75%-a, de max. 100ezer Ft lehet. Ezt a legtöbb bank elengedi. Ezen kívül a földhivatali eljárási illetékekkel (12.600 Ft), értékbecslési díjjal (30-40ezer, de ezt is elengedik jobb helyeken), és a banktól független költségként közjegyzői díj is felmrül. A ZOP hitelrészére a piaci kamatozású hitelekre jellemző közjegyzői díjjal kell számolnod, az OTK esetében pedig a támogatott lakáshitelekre érvényes kedvezményes díjszabás szerint kell megfizetni a közjegyzői díjat. Itt is vannak egyedi banki akciók, amivel ezt a költséget lehet mérsékelni.

Igen! Az előtörlesztési díj a betörlesztett összeg 1%-a, de legfeljebb 30ezer Ft lehet. Vannak bankok, akik ezt is elengedik. A végtörlesztés azonban nem írja felül a tíz éves ottlakási kötelezettséget. Ha elköltözöl vagy eladod az ingatlant, akkor büntetést kell fizetned.