A Zöld Otthon Program elindult, hatalmas érdeklődés kíséri, de még nagyobb az a kérdés cunami, amivel az érdeklődők ellárasztották a bankfiókokat és a közvetítői szektort. Sajnálatos módon a fél- vagy fals információk sem ritkák, sokan fordulnak hozzám is olyan felvezetéssel, hogy három helyen háromféle információt hallottak, de jogszabályi hivatkozást sehol nem kaptak. Spoiler alert: a cikk végére belinkeltem az MNB tájékoztatóját az egyik leggyakoribb kérdésre adott válaszával együtt. Igyekszem a magam eszközeivel rendet végni a káoszban, azaz ha épp ezt a blogot olvasod, akkor olyan információk birtokában leszel, amelyekkel felvértezve el tudod dönteni, hogy

  • Neked való-e a Zöld Otthon Program (ZOP)?
  • Jogosult vagy-e rá?
  • Milyen kötöttségekkel jár?
  • Milyen retorziókra számíthatsz, ha a kötöttségeket megszeged.

Csapjunk is bele, nézzük a leggyakoribb kérdéseket. Magának a ZOP-nak a részletes bemutatásától most eltekintek, hiszen azt már ebben az írásban megtettem. Ha nem olvastad, akkor érdemes azzal kezdened, majd ide visszatérned, úgy talán még inkább “egyben lesz” az információ, jobban összeáll a teljes kép.

Ha van kérdésed, akkor bátorítalak, hogy írj nekem, igyekszem a lehető leggyorsabban válaszolni. Tekintettel arra, hogy a ZOP-ra szánt támogatási keret fogy, így az időtényező ez esetben még fontosabb, mint egyébként.

Melyek tehát azok a kérdések, melyeket leggyakrabban feltesztek?

Mekkora hitelösszeget vehetek fel a 0%-os OTK-val együtt?

A Zöld Hitel maximális összege 70 millió Ft, amely magában foglalja az OTK (Otthonteremtési kamattámogatás) összegét is. Tehát amennyiben pont 70M Ft-ra van szükséged és 3 gyermeked van, akkor a 15 millió Ft összegű 0%-os OTK mellett már csak 55M Ft zöld hitelt vehetsz fel.

Mi történik, ha el kell költöznöm, pl. munkahely váltás miatt?

A zöld hitel egyik feltétele, hogy legalább tíz évig nem költözhetsz ki belőle, nem viheted át másik ingatlanra a zop hitelt, tehát nem adhatod el az ingatlant, nem adhatod bérbe és semmilyen más módon nem hasznosíthatod. Tíz évig életvitelszerűen benne kell élned, bármi is történjék. (Megj.: ez az a pont, ahol sokan inkább a piaci kamatozású hitelek felé fordulnak, hiszen tíz év nagyon hosszú időtáv ilyen szigorú szabályok szerinti elköteleződéshez.) Tehát ha elköltözöl, akkor szankciókkal kell számolnod, ezt egy későbbi pontban ismertetem részletesen.

Átvihetem másik ingatlanra a ZOP-ot?

Nem viheted át, mint pl. a CSOK-ot. A támogatás az ingatlanhoz van kötve, így elidegenítési tilalmat tesznek rá tíz évig. Ez akkor is igaz, ha ennél rövidebb futamidőre veszed fel a hitelt.

Mennyi a büntetés, ha nem teljesítem a feltételeket?

Ha a feltételek nem teljesülnek vagy megszeged azokat, akkor kétféle retorióra számíthatsz:

  1. Büntető kamat, melyet az MNB a pénzintézettel szemben érvényesít, ők pedig jogosultak áthárítani rád. Ennek a mértéke az eredetileg felvett zop hitelre vetítve a mindenkori jegybanki alapkamat kétszerese. Tehát egy 50M Ft-os hitel esetében, a jelenlegi (2,1%-os) alapkamattal kalkulálva évente 2,1M Ft-ot kell fizetned. Ha hét év múlva kiköltözöl az ingatlanból és ez kiderül, akkor 14,7M Ft büntetést kaphatsz.
  2. A hitel átárazódik. Attól függően, hogy melyik feltételt nem teljesítetted és igénybe vetted-e a ZOP kamattámogatást, tehát a 0%-os OTK hitelt is, több lehetőséggel is számolnod kell. Nézzük ezeket sorjában:

Ha csak a “sima” 2,5%-os zöld hitelt vetted fel, akkor a szerződéses feltételek nem teljesítése esetén a hitel átárazódik piaci kamatozású hitellé. Ez lehet 10 éves kamatperiódusú vagy fix kamatozású hitel is. A mértéke is ettől függ. Változó kamatozás esetén az MNB oldalán elérhető kamatváltoztatási mutatóval számolt kamat, melynek alapja az aktuális ÁKK 3,5%-kal növelt mértéke. Ez pénzintézetenként eltérő, mert mindenki más kamatváltoztatási mutatót tesz közzé. De a nagy zöld bank esetében ÁKK*1,25 + 3,5%-kal számolhatsz, ami mai kamatszinteken 8,66%-os maximális kamatot is jelenthet átárazódás esetén. Ez jóval a piaci kamatok felett van, ezért különösen érdemes tudatában lenni, mely esetekben árazódhat át a zöld hitel.

Akkor árazódik át a hitel, ha

  • az adós a szerződésben vállalt kötelezettségeinek bármelyikét megszegi,
  • nem teljesül az adósra, adóstársra, hitelcélra, hitel felhasználására előírt ZOP feltételek (pl. nem költözöl be, iiköltözöl, bérbeadod, stb.)
  • a hitellel 120 napot meghaladó késedelembe esel,
  • a bank a kölcsönt felmondja.

Ha a ZOP mellé 0%-os kamattámogatott kölcsönt is felveszel (2 gyermekre 10M, 3 gyermekre 15M Ft-ot lehet), akkor egy kicsit változik a képlet és három külön esetben is meg kell vizsgálni a nem teljesülés következményeit.

  • Ha a CSOK feltételei nem teljesülnek (pl. a vállalt gyermekek nem születnek meg), akkor a 0%-os kamat helyett a hitel átárazódik a normál 2,5%-os zop kamatra.
  • Ha a zöld hitel feltételei nem teljesülnek, akkor a “CSOK hitel” 3%-ossá válik, mint egyéb esetekben is, amikor nem ZOP-pal vennéd fel, a zop hitelrész azonban piaci kamatozásúvá válik.
  • Ha a CSOK feltételei sem teljesülnek, akkor pedig az egész hitel piaci kamatozásúvá válik.

Ki ellenőrzi, hogy bent lakok tíz évig az ingatlanban? Honnan tudják, hogy elköltötztem?

Ez egy jó kérdés és nincs rá egyértelmű válasz. Nyilván abban az esetben, ha a lakcímkártyádon is változik a címed, akkor a rendszerekben hamar összeérhetnek az információk, de ha papíron még ott laksz, akkor ez egy érdekes kérdés. Sem az MNB-nek, sem egyéb hatóságnak, de főleg a pénzintézetnek nincs kapacitása az ellenőrzésekre. Utóbbinak ráadásul nem is érdeke, hogy ellenőrizgessen, így ők nem is fognak. Hogy feláll-e erre valamilyen “akciócsoport” valamelyik állami hatóságnál, arról nincs információm. Mindenesetre, ha trükközni akarsz, jól gondold meg, mert komoly büntetés lehet a vége. Ld. előző pont.

Kell gyermeket vállalnom vagy meglévő gyermekkel rendelkeznem?

Nem. A zöld hitel nincs családhoz vagy gyermekhez kötve. Egyedül az ingatlannak – és banki oldalról természetesen a jövedelmednek – kell megfelelnie az előírásokank.

Minden BB-s besorolású ingatlan megfelel a követelményeknek?

Nem. A BB-s besorolás elérése elé 100kkWh/m2/év primer energiaigény van támasztva, de a zöld hitel ennél szigorúbb a maga 90kWh/m2/év energiaigényével. 2022-től minden újonnan átadott ingatlannak BB-s besorolásúnak kell lennie, de zöld hitelt nem kahatsz, csak a szigorúbb előírások betartása mellett.

Mi történik, ha elfogy a támogatási keret, miközben a hitelemet bírálja a bank?

Ebben az esetben is elbírálják a kérelmet, de piaci kamatozással fogod megkapni a hitelt. Minden esetben értesít a bank és tájékoztat a változásról, amikor is el kell döntened, hogy milyen hitet választasz: kamatperiódus hossza, Minősített Fogyaszbarát Lakáshitelt (MFL) vagy nem MFL, és számtalan egyéb tényező is szerepet játszik az árazásban. Tehát a keret kimerülése után kezdődik a “játék a számokkal” és egyáltalán nem biztos, hogy annál a banknál lesz a legkedvezőbb a hitelfelvétel, ahol a zop-ot indítottad. A keret kimerülésének lehetősége egy komoly további kockázatot is rejt magában: mivel a hitelek jelenleg komoly növekedési pályán vannak, könnyen előfordulhat, hogy az áhított 2,5%-os zöld hitel helyett egy 5-7%-os piaci kamatozású hitelben találod magad. Jól körül kell tehát járni ezt a kérdéskört, akár tanácsadó bevonásával.

Mennyi időn belül várható a keret kimerülése?

Erre nincsenek pontos számítások. Annyi látható, hogy az átlagos hitelösszegek magasabbak, mint a nem zöld hiteleknél. Ennek a fő oka a zöld ingatlanok magasabb árában keresendő, amit amúgy könnyebben ki is fizetnek a vásárlók, lévén a rezsin és a kamatkedvezményen megspórolják a magasabb hitelösszeg költségeit. Ha 50M Ft-os átlagos hitelösszeggel kalkulálunk, akkor 4.000 hitel után kimerül a 200mrd Ft-os keretösszeg. Tavaly (2020-ban) összesen annyi építési engedélyt adtak ki, amennyit 2021-ben januártól szeptemberig. Ez a szám folyamatosan nő, tehát nem kizárt, hogy jövőre 30ezer felett lesz az átadott lakások száma. Ha ennek csak az egynegyede zöld, akkor a keret nagyjából 7 hónap alatt fog kimerülni. De ez nyilván egy nagyon durva becslés. Mindenesetre arra készülj, hogy nincs sok időd, ha erre pályázol és érdemes olyan bankban beadnod, ahol az esetleges piaci hitelt is jó kondíciókkal kapod meg. Vagy eleve piaci kamatozású hitelt kérni, ezzel a biztosra menni.

Végig fix a kamat vagy változhat menet közben?

A zöld hitel és a hozzá kapcsolódó OTK is a futamidő végéig fix kamatozású.

Milyen feltételekkel juthatok hozzá a zop-hoz?

Az ingalannak meg kell felenie a legfeljebb 90kWh/m2/év primer energiaigények, neked pedig a jövedelem és életkori (az adott banknál hány éves lehetsz a hitel lejáratakor) elvárásoknak. Ezen kívül nincs más feltétel.

Meglévő hitelemet kiválthatom zop-pal?

Nem, a zöld hitel csak új ingatlan vásárlására vagy építésére adható, így a már tulajdonodban és birtokodban lévő ingatlana nem igényelhető.

Meddig tart a hitelbírálat?

“Sima” zop hitelnél 15, ill. 25 nap határideje van a banknak vásárlás, ill. építési hitel bírálatára az értékbecslés rendelkezésre állásától számítva. Ugyanez a zop csok hitelnél 20, ill. 40 nap. A folyósítási feltételek esetén pedig 2 napos határidővel ki kell folyósítani a hitelösszeget.

Építkezés elhúzódása esetén meddig hívhatom le az elbírált hitelösszeget a banktól?

A hitelösszeg szerződéskötés után egyösszegű lehívás esetén 3 évig, szakaszos lehívás esetén 4 évig tartható rendelkezésre, de ez utóbbi esetben is az első lehívásnak meg kell történnie 3 éven belül.

Mikor számít új építésűnek az ingatlan?

Akkor, ha azt gazdálkodó szervezet természetes személy részére való értékesítés céljára építi vagy építteti, és amelyet első ízben, természetes személy részére értékesítenek.

Garázsra, tárolóra is kérhető a kamatkedvezmény?

Igen! De csak akkor, ha a lakással azonos helyrajzi számon vagy többlakásos épület esetén azonos épületben találhatóak.

Kombinálható egyéb támogatással a zöld otthon program?

Igen, természetesen. Felvehettek CSOK-ot is vagy falusi CSOK-ot, babaváró kölcsönt (2022-től ráadásul a babaváró kölcsön teljes összege beszámítható önerőként). Élhettek az ÁFA visszatérítéssel és az illeték kedvezménnyel is.

Ha nincs elég jövedelmünk, bevonható további adóstárs is?

Igen, de nem mindegyik banknál él ez a lehetőség, van ahol egy ügyletben maximálisan két szereplő vehet részt.

Egyedülállóként is igényelhető?

Természetesen. A támogatásnak nem feltétele sem a család, sem a gyermek. Ha az ingatlan megfelel az előírásoknak és Te is átmész a jövedelemvizsgáaton, akkor megkaphatod a hitelt. Ez nem az ún. családtámogatási rendszer része, hanem az MNB Növekedési Hitelprogramjának (NHP) egyik eleme.

Milyen költségeim lesznek a hitel felvételekor?

A folyósítási jutalék legfeljebb a hitelösszeg 0,75%-a, de max. 100ezer Ft lehet. Ezt a legtöbb bank elengedi. Ezen kívül a földhivatali eljárási illetékekkel (12.600 Ft), értékbecslési díjjal (30-40ezer, de ezt is elengedik jobb helyeken), és a banktól független költségként közjegyzői díj is felmrül. A ZOP hitelrészére a piaci kamatozású hitelekre jellemző közjegyzői díjjal kell számolnod, az OTK esetében pedig a támogatott lakáshitelekre érvényes kedvezményes díjszabás szerint kell megfizetni a közjegyzői díjat. Itt is vannak egyedi banki akciók, amivel ezt a költséget lehet mérsékelni.

Előtörleszthetem a zöld hitelemet?

Igen! Az előtörlesztési díj a betörlesztett összeg 1%-a, de legfeljebb 30ezer Ft lehet. Vannak bankok, akik ezt is elengedik. A végtörlesztés azonban nem írja felül a tíz éves ottlakási kötelezettséget. Ha elköltözöl vagy eladod az ingatlant, akkor büntetést kell fizetned.

Az MNB oldalán hol tudom elérni a tájékoztatókat?

Az NHP ZOP terméktájékoztatóját ide kattintva tudod letölteni az MNB oldaláról. A dokumentum utolsó oldalán találod a mellékleteket, amelyek közül külön kiemelem a 9. számút, ami tartalmazza a büntető kamat mértékét.

Maradt még benned kérdés? Tedd fel kommentben vagy írj nekem!


Subscribe
Visszajelzés
0 hozzászólás
Inline Feedbacks
View all comments