Lakáshitel 6,39%-os kamattal: hol a csavar?

Megéri forrásköltség alatt hiteleznie egy banknak? A bank erősen profitorientált, ezért bátran állíthatjuk, hogy NEM. De akkor mégis miért tesz ilyen paradox lépést? Hol éri meg neki és ha a banknak megéri, akkor biztos, hogy neked is jó bolt?

Kezdjük az alapoktól!

Mit csinál valójában egy bank? Benne van a nevében: hitelintézet. Tehát a legfontosabb tevékenysége a hitelkihelyezés, ami történhet a lakosság vagy vállalati szektor felé, de akár az önkormányzatok, a közszféra irányába is. A hitel kihelyezéséhez azonban a banknak forrást kell gyűjtenie, hogy legyen mit kihelyezni. A forrásgyűjtéshez többféle lehetősége is adódik:

• A legismertebb a betétek gyűjtése, tehát amikor te vagy én, vagy bármilyen magán- vagy jogi személy pénzt helyez el a bankban betét formájában, látra szólóan vagy lekötött betét formájában. A kamat persze évek óta marginális, szabad szemmel alig látható, a bank gyakorlatilag pénzmegőrző intézmény lett, az ott elhelyezett betétek reálértéke folyamatosan és egyre növekvő mértékben csökken. Az okokról később.
• A bank értékpapírt is kibocsáthat.
• És természetesen más banktól vagy akár a jegybanktól is felvehet kölcsönt. Biztos hallottál már a BUBOR-ról, ami a budapesti bankközi kamatláb referenciaértéke vagy a BIRS-ről, ami a BUBOR-hoz képest hosszabb, éven túli kamatfixing.

Miért fontos mindezt megérteni? Mert a bank nem hitelezi a saját pénzét, kizárólag másokét. És nagyon nem mindegy, hogy mennyiért szerzi ezt meg, mert ehhez mérten fog neked hitelt nyújtani, illetve kialakítani a neked nyújtott hitel feltételeit.

Mennyiért szerzi ma a bank a forrásait?

Sokan elkövetik azt a hibát, hogy csak a bankközi hitelkamatot tekintik forrásnak, miközben láthattuk, hogy számos egyéb helyről is tud forrást szerezni a bank, már ha egyáltalán szüksége van rá. És véleményem szerint ez az egyik kulcsa a jelen cikk apropóját képező kedvezményes hitelkamatnak. Jelenleg a bankszektor hitel/betét aránya 70,5%-os (2021. év végi érték), ráadásul ez az érték 2019. III. negyedévétől folyamatosan csökken. Bizony, volt ez nem is olyan régen 90% közelében is. Másik érdekesség, hogy a bankok forrásainak összetételében 80%-ot képvisel a látra szóló betétek aránya, tehát gyakorlatilag a folyószámlán hever, amit önként átadunk a 20%-os infláció enyészetének. És a folyószámlán elhelyezett összeg nemhogy nem kamatozik, de jelentős költségekkel is terheli a bank és az állam (számlavezetési, átutalási díj, tranzakciós illeték, stb.).

Miért érdekesek ezek a számok? Mert a bankok jelenleg a betétállományból képesek finanszírozni a kihelyezett hiteleket, nem szorulnak külső forrásokra és ezt a békeállapotot csak egy likviditási sokk (pl. pánikszerű tömeges készpénzfelvétel vagy átutalás külföldi bankszámlára) tudná megrendíteni. Vagy ha sokan gondolkoznának sokkal tudatosabban és a nem napi költésre szánt pénzből befektetési jegyet, állampapírt vagy egyéb értékpapírokat vásárolnának, amivel talán megőriznék a pénzük vásárlóértékét.

Tehát a bank nem feltétlenül a referenciakamathoz képest áraz, hanem a betéti kamatokon szedi a marzsot. Ugyanakkor fél szemmel figyelnie kell a referenciakamatokat is a likviditás megőrzése miatt, tehát nem árazhat sokkal a referenciakamat alá. Megjegyzés: jelenleg, 2022.10.25-én a hivatalos 20 éves BIRS fixing 10,95%, tehát a CIB több mint 4%-os mínusszal hitelez, ez mindent figyelembe véve nem kicsit meglepő húzás.

Hosszú távú előnyök - a banknak

Érdemes beszélni arról is, hogy a jelzáloghitel szerződések jellemzően 15-20 évre köttetnek, ami elég hosszú táv még akkor is, ha általában 8-10 évnél nem élnek meg többet ezek a kontraktusok. Ezalatt a bank keresztértékesítésekkel, a számlán elért díjakkal tud profitot termelni egy látszólag veszteséges ügyfélen is. Ráadásul a jelen cikk írásához apropót jelentő CIB-es 6,39-6,79%-os konstrukció csak 20 millió forint hitelösszeg felett és 450ezres havi jóváírás vállalása mellett elérhető, tehát jól látható, hogy a tehetősebb réteg elérése a cél.

A hosszútávú előnyök amúgy jól hangzanak egy céges preziben vagy marketing anyagban, de ne felejtsük, hogy a bank részvényesei profitot akarnak, nem 10 év alatt, hanem lehetőleg azonnal. Tehát maradjunk annyiban, hogy a banknak ez az ajánlat a jelenben is megéri.

Nagybevásárlás olcsó forrásból?

Egy lehetséges ok lehet még, hogy a bank lekötött hosszú távú forrásokat még korábban, alacsonyabb kamatszinteken és most ezt helyezi ki hitelre. Ez reális scenárió lehet, de ezt a vételi stratégiát az emelkedő kamatszintek mellett feltehetően más nagybankok is folytatták, mégsem áraztak ennyivel a piac alá.

A bank kamatcsökkentésre számít

Te pedig értelemszerűen bent ragadhatsz egy drága kamatozású hitelben.

Reális feltételezés, hogy már közép távon (3-5 év) a bankok is alacsonyabb kamatszintekre számítanak a jelenleginél. És ha te ezt nem követed le, csak fizeted a most olcsónak tűnő kamatot, akkor könnyen lehet, hogy egy 4-5%-os kamatkörnyezetben már kiugróan drága hitelt fogsz hosszú távon fizetni a pénzintézetnek. 

Megjegyzés: nagyon jól lehet nyomon követni a pénzintézetek kamatkörnyezettel kapcsolatos várakozását, ha a különböző tartamú bankközi kamatokat megnézzük. Jelenleg a hosszú kamatperiódusok olcsóbbak, nem véletlenül. 

OTK kamaton elért extra nyereség

Extra érv az olcsó kamat mellett, és gyakorlatilag kínálja magát a lehetőség, hogyha az ügyfél megkapja a tartam végéig fix 3%-os CSOK mellé igényelhető OTK hitelt (ez a köznyelvben a CSOK hitelként emlegetett konstrukció), ami 2 gyermek esetén 10 millió, 3 gyermek esetén 15 millió Ft összegű lehet, akkor a bank ezen az ügyleten nagyon sokat kereshet. A cikk írásakor, 2022.10.25-én az OTK hitelek kamata 15,53% lenne, ha nem lenne az állami támogatás. Mivel ezek 5 éves kamatperiódusú hitelek, és ez jóval a piaci jelzáloghitel kamatok feletti mérték, a banknak megéri piaci kamatozású hiteleinek kamatát lejjebb szorítani, hogy megszerezze az ügyfelet, aki után bezsebelheti az államtól a fenti kamatot 10, ill. 15M Ft hitelösszegre. 

Miért most?

A bankok egy jó része szembesült az emelkedő kamatok miatti érdeklődés visszaszorulással, ami kapacitásokat szabadított fel. Mivel a legtöbben rövid, 1-2 éves visszaesésre számítanak, a fiókbezárások és leépítések nem tűnnek jó megoldásnak, de a fix költségeket ki kell fizetni, tehát bérleti díjakat, rezsit, bérköltséget továbbra is utalni kell. Tehát megéri lejjebb adni a marzsból, hogy a felszabaduló kapacitásokat lekössék, a valóban magas kamatok előtti utolsó rohamot elkapják és esetleg még pozitív színben is feltüntessék saját brand-jüket, mint akik a nehéz helyzetben az ügyfelek mellé állnak. Win-win.

Mindezek után nézzük a kedvezmény részletszabályait vázlatosan:

• A kedvezmény nem automatikusan jár, azt a közvetítőnek meg kell kérvényeznie és a bank dönt. Általában megadják, főleg, ha jól összeállított anyagot, megfelelő ingatlant és adóst kapnak. Ennek elintézésében természetesen segítek neked, ha megbízol vele. (Díjmentesen, ofkórsz). Hitel adatlaphoz katt ide, ha csak írnál nekem, akkor navigálj ide vagy foglalj időpontot a naptáramba itt.
• Több hitelcélra is igényelhető: használt és új ingatlan vásárlása, építése.
• Többféle kamatperiódusra is kérhető, de a végig fix jelenleg a legolcsóbb megoldás.
• 20 millió Ft hitelösszeg felett és havi 450ezer Ft érkeztetés (nem kell, hogy jövedelem legyen, csak ennyi érkezzen a számládra minden hónapban) mellett igényelhető a legmagasabb kedvezménykategória, csak és kizárólag szerződött közvetítő partneren keresztül, és a CSOK-hoz kapcsolódó OTK hitelt is megigényelve kaphatsz további 0,4% kedvezményt, amivel elérhető a 6,39%-os hitelkamat.
• Előtörlesztési díj is kedvezményes, a CIB-nél 1%, de legfeljebb 30ezer Ft.
• Jelenleg a hitel induló költségeit is elengedik, így csak a közjegyzőt kell kifizetned.
• Ugyan nem CIB kedvezmény, de ide kapcsolódik, hogy a jelzáloghitelhez kötelezően kötendő lakásbiztosítást kedvezményesen fogom neked megkötni, így nemcsak a megfelelő szerződést fogod bemutatni elsőre a banknak, de még kedvező lesz a díja is. Sajnos sokszor probléma, hogy nem jól van megkötve a lakásbiztosítás, ilyenkor várjuk a módosítást és annak a kötvényre való átvezetését. Egyszerűbb, ha a segítségemmel elsőre jól kötöd meg a biztosítást.

Tippek további költségcsökkentéshez:

• Ha a hitelkamatok csökkennek, váltsuk ki olcsóbbra a hitelt (ld. előtörlesztési díjkedvezmény). Ha feliratkozol a hírlevelemre, akkor erről tájékoztatást fogsz kapni, és természetesen díjmentes segítséget is az addigra már megszokott minőségben.
• 10 éves kamatperiódus helyett válassz 11 éves futamidejű fix hitelt, mert az összköltséged alacsonyabb lesz. Igen, furcsa, de a kamatkedvezmények rendszere miatt ez így van.
• A legfeljebb 20 éves futamidő esetén a fix olcsóbb, mint a 10 éves kamatperiódusú hitel, bár a 10 év múlva esedékes kamatforduló után már olcsóbb lehet egy 10 fixes ajánlat. Viszont ennek meg vannak a kockázatai, hiszen a kamatfordulón lehet akár a mostaninál magasabb kamatkörnyezet is.
• Válassz minél hosszabb futamidőt, ezzel el tudod inflálni a törlesztőt, ráadásul az olcsóbb havi részlet mellett tudsz megtakarítani, amivel három legyet is ütsz egy csapásra:
  • a hozamok neked dolgoznak a megtakarításodban,
  • átmeneti pénzzavar esetén van mihez nyúlni és a megtakarításodat szüneteltetheted, a hitelt nem,
  • előbb előtörleszthetsz a megtakarításodból, ha akarsz, így összességében előbb szabadulhatsz a hiteltől.
• Pro tipp! A tervezettnél vegyél fel több hitelt! Az új állampapírok kétszámjegyű kamatot biztosítanak, miközben a hiteled kamata mindössze 6,39-6,79%. Hogy néz ki a matek?
  • A példa kedvéért 10 M ft plusz hitel felvétele esetén 20 éves futamidőt feltételezve 76.274 Ft lesz a többlet törlesztőrészleted, amit felfoghatsz egy havi 76ezres megtakarításként is.
  • Egy év alatt tehát 915.288 Ft-ot törlesztesz plusz összegként, miközben a tőketartozásod 243.787 Ft-tal csökken.
  • Éves átlagban az új állampapír valahol 15% körül fog hozni (függ az idei inflációs adattól is), ami ~1,5M pénzáramot jelent egy év múlva.
  • Egy év múlva 1%-ért, tehát 100e Ft-ért tudod majd visszaváltani az állampapírokat.
  • Az előtörlesztési díjad a CIB-nél 30ezer Ft lesz.
  • Összegezve: a kiadásod 915.288-243.787+100.000+30.000 = 801.501 Ft. Miközben a bevételed ~1,5M Ft, tehát a nyereséged tisztán, adómentesen ~700ezer Ft, kockázatmentesen.
  • Ez is bizonyítja, hogy jelenleg a hitel befektetésként is teljesen működőképes megoldás, persze, ha van szabad kapacitásod fizetni a havi részleteket.

Hogy milyen állampapírok közül választhatsz, azt ide kattintva megnézheted.

És akkor álljon itt egy táblázat, hogy jobban érthető legyen a CIB-nél elérhető kedvezmény mértéke.

Nézd meg ezzel a kalkulátorral, a kamatváltozás és a futamidő hogyan alakul, és az infláció milyen hatást gyakorol a törlesztőrészletekre.